2014年9月30日，厦门市政府第60次常务会议研究通过了《厦门市物业服务收费管理办法》草案。10月27日，刘可清市长签署市政府第156号令，正式公布了《厦门市物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）。该《办法》自2015年1月1日起施行。《办法》分七章46条，本着立足我市实际、着重解决实际的原则，重在明晰业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务收费方面的权利与义务，引导业主、物业使用人和物业服务企业建立互信机制，促进和谐共处。《办法》主要从物业公共服务费管理、机动车停车服务费管理、日常专项维修资金管理、其他物业服务收费管理、监督与责任等方面作了相应规定。现就相关制度解读如下：

　　（一）关于物业服务收费的范围

　　《办法》第三条规定，本办法所称物业服务收费包括：㈠物业公共服务费、停车位(库)物业服务费；㈡机动车停放服务费以及其他经营收入；㈢日常专项维修资金；㈣建筑废土清运费、特约服务费、公共水电费以及其他费用。需要说明的是，《办法》之所以在规范物业公共服务费的基础上，对实践中常见的由物业服务企业代为收取的机动车停放服务费、共用设施设备经营收入等也作了相应规定，目的是解决当前我市物业服务活动中存在的一些突出问题。

　　（二）关于物业服务收费的定价形式

　　随着国家进一步扩大实行市场调节价的商品和服务的范围，物业服务收费也逐渐走向市场化，因此，《办法》明确了物业服务收费应当以市场调节价为主、政府指导价为辅，区分不同物业的性质和特点，分别实行市场调节价和政府指导价的原则（第四条第二款）。同时考虑到我市目前物业服务收费管理的实际，完全实行市场调价节的时机和条件尚不成熟，为此，《办法》采取了有限实行政府指导价的方式，即只针对除别墅、低层住宅以外的住宅前期物业的物业公共服务费、机动车停车位（库）物业服务费、机动车停放服务费、日常专项维修资金和建筑废土清运费实行政府指导价，对其他物业服务收费则按照自治的原则实行市场调价节，具体收费标准由物业服务合同约定。《办法》采取有限实行政府指导价的方式，一方面是基于有相应的上位法及国家相关政策依据，另一方面也是由于在住宅前期物业阶段，业主委员会尚未成立，需要采取制定政府指导价等有限行政干预措施，以最大限度地维护业主的合法权益。

　　（三）关于对物业服务收费行为的监督管理

　　为了达到业主、物业使用人和物业服务企业在物业服务收费问题上的“共赢”，《办法》对物业服务收费分类加以细化和规范，规定了四项保障制度：一是实行政府指导价备案制度。《办法》规定，对于执行政府指导价的物业服务收费，建设单位和物业服务企业均需按规定向价格主管部门备案（第三十六条）。需要特别说明的是，《办法》规定的备案仅是作为行政管理手段的事后告知性备案。二是实行物业服务收费明码标价制度。《办法》根据《价格法》有关规定，结合物业服务收费实际，作了进一步细化规定，即物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示物业服务企业名称、服务内容、服务标准、服务项目、计费方式、收费标准、收费依据以及价格举报电话，接受业主、物业使用人监督，不得向业主、物业使用人收取任何未予标明和公示的费用（第三十七条）。三是实行物业服务收费情况公开制度。《办法》规定，凡是涉及物业服务收费标准的调整，物业服务企业均要按规定公示（第十七条）；物业服务企业应当将经营收入、日常专项维修资金、公共水电费分摊等相关信息按规定公示（第三十八条）。四是建立物业服务收费投诉处理机制。针对因物业服务收费引发的投诉纠纷较多的实际，《办法》进一步明确了价格、建设主管部门的相应职责。属于本办法规定的备案事项，由价格主管部门依法处理。同时规定，对物业服务收费与物业服务质量不符引起的争议，可以委托有关中介机构进行评估，也可以委托有关调解机构予以调解（第四十一条）。

　　（四）关于日常专项维修资金管理

　　日常专项维修资金制度是《厦门市物业管理若干规定》法规确定的一项重要制度。该法规第三十五条第二款规定：“日常专项维修资金由业主按规定缴纳，存入专项维修资金专户”，该规定需要细化和补充。为此，《办法》作了专章规定：一是明确了代为收取主体。即前期物业服务企业应当在向业主收取物业公共服务费时一并代为收取日常专项维修资金，并按规定缴至专项维修资金专户（第二十六条）。二是明确了日常专项维修资金的主要用途。即日常专项维修资金主要用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的修理、更新、改造以及按照规定须由相应资质的维护保养机构负责的维护保养（第二十七条）。三是明确了相关责任方欠缴以及未将日常专项维修资金缴至专项维修资金专户的责任。结合目前正在普遍开展的诚信制度建设，对物业服务企业未在规定时间内将收取的日常专项维修资金存入专项维修资金专户的，由建设行政主管部门责令限期缴纳，记入诚信档案；逾期仍不缴纳的，列入向社会公布的警示名单（第二十九条、第三十条）。

　　（来源：厦门市法制局）